“夜抵鄂尔多斯，我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市的象征——灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆，还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人，他们也许在为不会到来的车流扫清道路，也许只是为了有点事做。”这是加拿大广播公司发表的《从鬼城看中国城市规划的裂缝》中描述的。

 

与鄂尔多斯相距500公里的大同，却是一派热火朝天的繁荣景象。“在善化寺广场上，一位市民称，大拆大建令污水横流、道路破烂的大同市容变得整洁、干净；新建了多个大公园、绿地项目，修复十几个古建景点和三面古城墙；无数拆迁户的“烂房子”变成了楼房。大同住建局工作人员称，耿彦波主政5年间，据不完全统计，修建公路200多条，共400多公里。”正因这样的政绩，在耿彦波调任太原时，引发大同市民上街下跪挽留。

 

这一冷一热间，政府作用可谓“功不可没”，偏执一点可以说，同样是政绩工程，差别怎么会这么大呢？这就是“城市规划”课题。

 

在中国的城市规划表现为以政府为主导的“房地产造城”，政府圈地、房地产商开发、建筑商承建、居民购买/投资，由此产生的一系列强拆、高房价的后果则由当地居民来负担。我们无意揣测政府“造城”行为的初衷，是真正为了提升居民的居住环境抑或是政绩资本，但可以看到的后果是“鬼城”的鄂尔多斯及大同身后数百亿的政府债务。

 

官方数据，2011年中国的城镇化率达到51.27%，在中国，城镇化=农村居民经拆迁变为城市居民，市长=建设局局长……这已是不争的事实，而在这里，我们并无意讨论城镇化政策对居民所产生的实际效果，但就建筑企业而论，已有众多企业主动或被动的牵扯进这一政策中，尤其是政府主导的BT工程建设中，如何应对强大的政府，相对弱势的建筑企业而言，如何避免成为政绩工程的奠基石，保障自身的合法收益，这就需要我们练就一双火眼、打造一身铁骨，能够抵御各种风险，当然最重要的是学会甄别高风险项目，将可能面临的高风险尽早遏制。

 

首先，要防范法律风险。在承接投资建造项目时，最首要任务就是落实法律文件，要求政府提供齐备的各种许可文件，将相关手续和文件作为项目BT合同生效条件；建立清晰的合同架构和法律关系；落实完善招投标程序和建设程序；严格实施项目运营责任制，全面建立并落实BT项目各层面、各业务环节的责任机制。

 

其次，要慎选业主。在选择投资建造项目时，应尽量选择在经济发达、信誉好的区域，这些区域的业主具备良好的支付能力、偿还能力和更高的信用度。同时，企业还需加大对当地经济发展趋势、政府财政收支、土地市场、土地财政的跟踪研究，及时掌握政府方资产与财政状况。

 

将落实合法、有效、足额的回购担保作为开展投资建造业务的基准点。对于不具有经营利益的政府公益性基础设施项目，政府一般会采用几种方式进行担保：一是承诺建立回购担保基金，定向筹集回购资金专项用于项目回购，确保项目顺利回购并发挥社会效益；二是利用国有土地使用权和政府已运行经营的项目收益权作为抵押担保；三是通过政府与金融机构签订协议，由金融机构出具回购保函予以担保。因而需要企业针对不同业主的不同需求，具体问题具体分析，因地制宜、应时制宜地采取不同的担保方式。

 

要为项目回款做好准备，降低资金回收风险。必要时可以要求对方提供项目回购资金列入财政预算的人大决议，财政局财政支付承诺函，同时必须具备有效的回购担保，如银行保函、土地抵押、实物资产担保、国有企业担保等。

 

第三，要慎选项目类型。2010年第六次全国人口普查公告显示，全国总人口13.4亿人，城镇人口占总人口的49.68%；按照这种城市化率进展速度，预计在2020年，中国城市化率将达到55%，保障房市场还是可以有所为的，例如还迁安置房、公租房、廉租房、经济适用房（限价房）等。当然，城市基础设施建设与公益性城市综合体也可酌情选择。

 

就目前国内发展而言，投资建造业务市场前景广阔，企业要对BT、投资带动总承包模式项目的运作、建设、回购等环节关键业务流程、管理控制要点、风险控制点完全掌握和有效规避。在未来，企业与银行、信托、基金等金融机构的各种合作模式熟练运用，具备稳定的融资规模和项目合作规模，也是着力提升投资建造业务能力的一大助力，

任何能力的培养都不能一蹴而就，企业对于投资建造业务也需秉承“有知者无畏”的作风，大胆推进、小心实践，相信必能使企业的新业务发展得到长足的发展。